Déficit Foncier
Quelles solutions pour réduire sa fiscalité sur ses revenus globaux et ses revenus fonciers...
Qu'est-ce que le dispositif du Déficit Foncier?
C'est depuis l'année 1993 que les déficits fonciers peuvent être directement déductibles du revenu global des contribuables. De nombreux investisseurs bénéficient de ce dispositif, en particulier lors de travaux de rénovation.
Cette déduction est limitée à 10.700 euros par an. Le déficit excédant cette limite est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le Déficit Foncier n'est possible que pour régime réel
Uniquement régime réel permet de créer des déficits fonciers. Avec le régime micro-foncier le revenu se défini avec un abattement de 30 % correspondant à la totalité des charges.
Il est important de prendre en considération que seul le cout des travaux de réhabilitation, de rénovation ou de réparations de biens immobiliers d’habitation est intégré pour le calcul des revenus fonciers. Les opérations relatives à la construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont quant à eux pris en compte dans le calcul du montant d'acquisition du bien pour la définition des plus-values de cession. Ces derniers ne peuvent toutefois être pris en compte pour les déduire des revenus fonciers.
Quid des intérêts d'emprunts ?
Les emprunts dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, peuvent concerner l'acquisition ou la construction des biens loués ainsi que leur entretien, leurs réparations ou améliorations. Ils sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global, de même que leurs frais accessoires (frais de dossier, assurance décès/invalidité, assurance chômage...)
Cette règle a toutefois une portée limitée, car l’administration fiscale considère que pour calculer les revenus fonciers, les recettes sont d'abord diminuées des intérêts d'emprunts, puis, des autres frais déductibles. Ainsi, le déficit imputable n’est inférieur au déficit foncier total que dans le cas où les intérêts d’emprunts de l’année sont supérieurs aux loyers encaissés.
Quid des prélèvements sociaux ?
Comme les autres revenus du patrimoine, les revenus fonciers supportent l’impôt sur le revenu au barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux au taux global de 15,5%.
Or l’imputation du déficit foncier ne vient pas minorer l’assiette globale annuelle des prélèvements sociaux, aucune compensation n’étant possible entre le déficit d’une catégorie de revenus et le résultat positif d’une autre pour le calcul de ceux-ci.
En revanche, les déficits fonciers imputables sur les bénéfices fonciers futurs, viennent bien minorer l’assiette des prélèvements sociaux futurs dans la mesure où celle-ci comprend les bénéfices fonciers après imputions des déficits fonciers reportables.
Un contribuable imputant un bénéfice foncier de 10.000 € et payant de l’impôt dans la tranche marginale à 30 % verra ainsi son impôt diminué de 3000 €. Si ce contribuable décale les travaux qui génèrent ce déficit foncier sur l’année suivante, l’économie d’impôt est identique, mais il apparait une économie de prélèvements sociaux supplémentaire de 465 €. Cependant l’économie apparait une année plus tard, et doit être comparée au manque à gagner pouvant résulter d’un décalage dans la mise en location.
Qu'en est-il du plafonnement des avantages fiscaux ?
Plusieurs avantages fiscaux sont accordés sous forme de réduction ou de crédit d’impôt. Ils sontpour la plupart plafonnés à 10.000€ annuel depuis janvier 2013. L'affectation de ces déficits sur le revenu global n’est pas prise en compte pour le plafonnement des avantages fiscaux. Ainsi l’imputation des déficits fonciers ne vient pas diminuer l’effet des crédits ou réduction d’impôt dont bénéficie un contribuable.
